¿Hipoteca fija, variable o mixta? Cómo elegir la que te conviene

La pregunta «¿fija o variable?» no tiene una respuesta universal. Depende de cuánto riesgo puedes asumir, de cuánto tiempo vas a tardar en pagarla y de las condiciones concretas que te ofrezca el banco. Lo que sí hay es una forma ordenada de decidir.

Los tres tipos de hipoteca

Hipoteca a tipo fijo

Pagas el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Tu cuota no cambia, pase lo que pase con los tipos de interés.

• Ventaja: certeza total. Sabes desde el primer día cuánto pagarás cada mes y en total.
• Inconveniente: el tipo inicial suele ser algo más alto que el de una variable, y si los tipos bajan mucho no te beneficias (salvo que renegocies o cambies de banco).

Hipoteca a tipo variable

El interés se calcula como un índice de referencia más un diferencial fijo. En España el índice casi universal es el Euríbor a 12 meses. Por ejemplo: Euríbor + 0,60 %. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses según el valor del Euríbor en ese momento.

• Ventaja: si el Euríbor está bajo o baja, pagas menos. A lo largo de 30 años, históricamente ha sido la opción más barata en muchos periodos.
• Inconveniente: si el Euríbor sube, tu cuota sube. En 2022 y 2023 muchas familias vieron cómo su cuota aumentaba en cientos de euros al mes en menos de un año.

Hipoteca mixta

Combina las dos: un periodo inicial a tipo fijo (normalmente de 3 a 10 años) y el resto a tipo variable.

• Ventaja: estabilidad en los primeros años, que es cuando más capital debes y más pesan los intereses.
• Inconveniente: asumes el riesgo del Euríbor en el tramo final. Revisa bien el diferencial del tramo variable, porque ahí suele estar la letra pequeña.

Cómo cambia la cuota según el tipo de interés

Para una hipoteca de 200.000 € a 30 años:

Un punto de diferencia en el tipo de interés son más de 100 € al mes y unos 40.000 € a lo largo del préstamo. Por eso merece la pena comparar ofertas de varios bancos.

Calcula tu caso concreto, incluidos los gastos de compra y la relación entre cuota e ingresos:

¿Cuál elegir? Preguntas para decidir

• ¿Podrías asumir una subida de 200-300 € en la cuota? Si la respuesta es no, la fija o la mixta con un tramo fijo largo te protegen.
• ¿Piensas amortizar anticipadamente mucho en los próximos años? La variable suele tener comisiones de amortización anticipada más bajas.
• ¿Cuál es la diferencia entre la fija y la variable que te ofrecen? Si la fija cuesta muy poco más que el tipo variable actual, la certeza suele compensar. Si la diferencia es grande, la variable gana atractivo.
• ¿Cuánto tiempo vas a tardar en pagarla? A plazos cortos (15-20 años), el riesgo del Euríbor pesa menos.

¿Cuánto te puedes permitir?

Dos reglas que aplican casi todos los bancos:

1. La cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Es lo que se conoce como tasa de esfuerzo. Con 3.000 € netos en casa, la cuota máxima prudente estaría entre 900 € y 1.050 €.
2. El banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor) en primera vivienda. El 20 % restante, más los gastos, lo tienes que poner tú.

Eso significa que, en la práctica, necesitas ahorrado alrededor del 30 % del precio de la vivienda: el 20 % de entrada y un 10-12 % de gastos e impuestos. Existen líneas de avales públicos para jóvenes y familias con hijos que pueden cubrir parte de esa entrada; consulta en tu banco si están vigentes y si cumples los requisitos.

Los gastos de comprar una vivienda con hipoteca

Muchas comunidades aplican tipos reducidos de ITP a jóvenes, familias numerosas o viviendas de menor valor. Infórmate antes de firmar.

Cómo negociar la hipoteca

• Pide ofertas en al menos tres o cuatro bancos y compara la TAE, no solo el TIN. La TAE incluye comisiones y el coste de los productos vinculados. Si tienes dudas, repasa la diferencia entre TIN y TAE.
• Cuidado con las bonificaciones. Muchas ofertas rebajan el tipo si contratas seguro de vida, seguro de hogar o domicilias la nómina. Calcula cuánto cuestan esos productos al año: a veces la hipoteca «sin bonificar» sale más barata.
• Negocia las comisiones de amortización anticipada. La ley fija límites máximos, pero puedes pedir que sean cero.
• Considera un bróker hipotecario si tu perfil es complicado (autónomo, poca antigüedad laboral). Pregunta siempre por sus honorarios antes.

Antes de firmar, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), y tienes derecho a asesoramiento gratuito del notario al menos 10 días antes de la firma. Úsalo para preguntar todo lo que no entiendas.

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